Ámbito Financiero, 31/03/05
Jesús Leguiza – Fundación Federar
En la Argentina existe el Derecho Real de Superficie (DRS) desde el año 1999, a pesar que Vélez Sársfield lo excluyó expresamente del Código Civil. Éste eliminó dicha figura jurídica de la enumeración taxativa del art. 2503 y la suprimió expresamente por el artículo 2614 del mismo Código. Quedó así establecido el “principio de accesión” que rigió por casi 130 años.
El derecho real de superficie es aquel derecho que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido, lo implantado y los frutos del mismo. En materia agrícola, el derecho de superficie permite plantar o sembrar en suelos ajenos, manteniendo separada la propiedad de la tierra de la propiedad o disponibilidad lo plantado y cosechado.
En 1986, investigando la disponibilidad de tierras forestables en el Delta del Paraná junto a José Luis Darraidou, hemos descubierto la existencia de este concepto ante una pregunta de Richard Owen, un experto de la FAO. Sin embargo y pesar de nuestra ignorancia,, el concepto existía desde la antigüedad aunque no en la Argentina.
El Derecho Romano Antiguo no podía concebir que la propiedad de la superficie sea distinta a la propiedad del suelo; existía el principio de “Superficie solo cedit”, donde todo lo construido sobre un inmueble ajeno quedaba en propiedad del dueño del fundo. Tal como ha sido en Argentina hasta 1999. En el Derecho Pretoriano, el Pretor, concedía un interdicto y una acción Real: el “Superficiebus” y el “Utilis in rem Actio”, respectivamente, con los cuales quienes edificaban en suelo ajeno podían arrendar ese suelo por muchos años, dando origen al Derecho de Superficie. En el Derecho Español Antiguo, que tampoco concebía el derecho de superficie, hubo una excepción con los Reyes Católicos, quienes facultaron a Colón para repartir tierras de la Isla La Española, con la condición de habitar por 4 años, hacer plantaciones y pagar un cánon por el uso.
Entre nosotros, los antecedentes más cercanos son la Ley de Enfiteusis, de tierras públicas para uso y explotación y el Derecho de Anticresis, que es un derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos e imputar anualmente sobre los intereses del crédito. En 1995 promovimos el concepto de Derecho Real de Superficie en el proyecto de la actual Ley 25.080 de Promoción Forestal y ha sido tomado como propio por entidades empresarias, por empresarios, por forestadotes, por técnicos, entre ellos se destaca la Dra. Goldemberg y hasta por los mismos legisladores.
El Derecho Real de Superficie (DRS) existe en la legislación de numerosos países, en algunos desde hace más de 150 años: España, Italia, Francia, Portugal, Suiza, Brasil, Bolivia, Perú, son ejemplos. En 1999 se sancionó la Ley 25.509 que se refiere solo Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) “constituido sobre inmuebles susceptibles de forestación o silvicultura”. El Derecho Real de Superficie Forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, es instrumentado por escritura pública y tradición de posesión. Ahora figura en la enumeración de los derechos reales del artículo 2503 del Código Civil y es complementario a la Ley de Promoción Forestal 25.080.
En el año 2002 a instancia de la Senadora Martín de la provincia de San Juan elaboramos un proyecto de ley que modifica la Ley 25.509 a fin para incorporar la fruticultura y el ex Senador Gioja facilitó la media sanción del Senado en diciembre del 2003. Proyecto que se fusionó con otro impulsado por la Senadora Escudero y Gómez de la Lastra. Lamentablemente, esta media sanción perdió estado parlamentario en diciembre del 2004, pero la diputada Narducci y el diputado Montoya, ambos de Córdoba, han hecho y están haciendo ingentes esfuerzos para reflotar la idea a fin de sancionar durante el actual periodo legislativo, la nueva Ley de Derecho Real de Superficie Forestal y Frutícola (DRSFyF).